보유세 인상 신호탄 '공시가 현실화', 불가피한 선택인가?

공시가 인상이 반갑지 않은 은퇴자/이미지=GenTube

 

2025년 8월 13일 보도에 따르면, 국토교통부가 부동산 공시가격 현실화율 개편에 다시 착수했습니다. 이는 문재인 정부에서 추진하다 윤석열 정부에서 중단됐던 '공시가격 현실화 로드맵'의 재가동 가능성을 시사하며, 내년부터 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 늘어날 것이라는 우려를 낳고 있습니다. 특히 집 한 채를 가진 실수요자나 일정 소득이 없는 은퇴자들에게는 더욱 민감한 소식입니다.

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1. '공시가격 현실화' 개편의 의미와 배경

공시가격 현실화율은 공시가격이 실제 시세를 얼마나 반영하는지를 나타내는 지표입니다. 이 비율이 오르면 공시가격이 상승하고, 이는 곧 재산세, 종합부동산세 등 보유세는 물론 건강보험료 산정, 기초연금 수급자 선정 등 다양한 행정 기준에도 영향을 미치게 됩니다.

국토부의 이번 움직임은 다음과 같은 배경에서 이루어지고 있습니다.

• '문재인 로드맵' 재개 가능성: 국토부는 '부동산 공시가격 현실화 계획 수정 방향 검토 연구용역'을 발주할 예정인데, 이는 윤석열 정부가 지난해 9월 발표한 '공시가격 산정 체계 합리화 방안'의 문제점을 분석하고 2026년도 공시 정책 방향을 제시하라는 내용을 담고 있습니다. 이는 사실상 문재인 정부의 2030년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 올리는 로드맵을 다시 검토하겠다는 뜻으로 풀이됩니다.

 

• 부동산 시장 과열 억제: 최근 6·27 주택담보대출 규제(6억 원 제한) 이후에도 꿈틀거리는 집값 상승을 차단하기 위한 조치로 해석됩니다. 특히 고가 주택에 대한 매수 쏠림 현상을 막아 부동산 시장을 안정화하려는 의도가 담겨 있습니다.

 

• 이재명 정부의 부동산 세금 정책 신호탄: 건설 업계 관계자는 "이번 부동산 공시가격 현실화율 개편은 이재명 정부의 부동산 세금 정책 개편의 첫 신호탄이 될 것"이라고 지적하며, 고가 주택에 대한 세금 부담을 높여 투기 수요를 억제하려는 의지를 엿볼 수 있습니다.

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2. 보유세 부담 증가, 특히 실수요자와 은퇴자에게 미치는 영향

공시가격 현실화율이 상향 조정되면, 가장 직접적인 영향을 받는 것은 부동산을 소유한 국민들입니다.

• 재산세·종부세 부담 증가: 공시가격이 오르면 보유세 산정의 기초가 되는 과세표준이 증가하여 세금 부담이 늘어납니다. 이는 특히 다주택자는 물론, 집 한 채를 가진 실수요자에게도 직접적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

 

• 은퇴자 등 소득 없는 계층의 어려움 가중: 특히 현금이 아닌 부동산 자산만 보유한 은퇴자들의 경우, 소득은 없는데 보유세 부담만 늘어나 생활의 어려움이 가중될 수 있습니다. '말이 좋은 현실화'라는 비판이 나오는 이유이기도 합니다.

 

• 건강보험료 등 다른 준조세 부담 증가: 공시가격은 건강보험료, 기초연금, 기초생활보장 수급자 선정 등 다양한 행정 기준에도 사용되므로, 공시가격이 오르면 이러한 준조세 부담이 늘어나거나 복지 혜택에서 제외될 가능성도 생깁니다.

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3. 세수 증대를 위한 다른 대안은 없는가?

정부가 공시가 현실화율 상향을 통해 세수를 늘리고 부동산 시장을 안정화하려는 의도는 이해되지만, 그 과정에서 발생할 수 있는 부작용과 국민 부담을 최소화하기 위한 다양한 대안을 모색해야 합니다.

1. 세출 구조조정을 통한 재정 건전성 확보:
   • 세금을 더 걷기 전에 불필요하거나 비효율적인 정부 지출을 과감히 줄이는 세출 구조조정이 우선되어야 합니다. 정부 예산의 낭비 요소를 제거하고, 꼭 필요한 곳에만 효율적으로 재원을 배분하여 세금 인상 없이도 재정 건전성을 확보하려는 노력이 필요합니다.
2. 부동산 시장 상황을 고려한 속도 조절:
   • 공시가 현실화는 장기적인 관점에서 추진되어야 할 목표이지만, 급격한 인상은 시장 혼란과 국민 부담을 초래할 수 있습니다. 부동산 시장의 전반적인 상황, 금리 변동, 가계 경제 여건 등을 종합적으로 고려하여 현실화율 상향 폭과 시기를 신중하게 결정해야 합니다.
   • 특히 실수요자와 1주택자에 대한 세금 감면 혜택 등을 확대하여 투기 수요와 실수요를 명확히 구분하고, 선의의 피해자가 발생하지 않도록 해야 합니다.
3. 다양한 세원 발굴 및 과세 형평성 제고:
   • 특정 계층이나 자산(부동산)에만 세금 부담을 집중시키기보다는, 다양한 세원을 발굴하고 과세 형평성을 높이는 방안을 모색해야 합니다.
   • 예를 들어, 불로소득에 대한 과세 강화, 역외 탈세 방지, 지하 경제 양성화 등을 통해 세수를 확보하는 방안을 적극적으로 검토할 수 있습니다.
   • 또한, 기업의 투자 활성화를 저해하지 않으면서도 공정한 세금 부담을 유도하는 법인세 체계 개편 논의도 필요합니다.
4. 투명하고 예측 가능한 공시 시스템 구축:
   • 공시가격 산정 과정의 투명성을 더욱 높이고, 국민들이 예측 가능하도록 명확한 기준을 제시해야 합니다. '깜깜이 인상'이라는 비판을 피하고 국민의 수용성을 높이기 위해서는 상세한 설명과 합리적인 근거 제시가 필수적입니다.
   • 공시가격 이의신청 절차를 간소화하고, 국민의 의견을 적극적으로 반영하는 시스템을 구축하여 신뢰를 확보해야 합니다.

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◈ 결론: '조세 정의'와 '경제 활력'의 균형점 찾기

공시가격 현실화는 '조세 정의'를 구현하고 부동산 시장을 안정화하는 중요한 정책 목표를 가지고 있습니다. 그러나 그 과정에서 국민들이 감당할 수 있는 수준인지, 그리고 경제 전반의 활력을 저하시키지는 않을지에 대한 깊은 고민이 필요합니다.

정부가 진정으로 국민의 삶을 고려한다면, '세수 확보'라는 단기적 목표에 매몰되기보다는, 효율적인 재정 운영과 함께 장기적인 관점에서 조세 정의와 경제 활력의 균형점을 찾으려는 다각적인 노력을 기울여야 할 것입니다.

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